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2010/07/31:59/828

2010/05/03より3139/76862


マンション管理士 毎野−マンション管理の諸問題−

マンション管理でこんな問題はありませんか?

管理組合の問題

  • 管理組合の役員のなり手がなく、継続的な組合運営ができていない。
  • 積立金等の滞納が多く、マンションの将来が心配。
  • 理事会運営が公平、民主的に行われていない。
  • 自分たちのマンションのローカルルールである管理規約が、実態に合わなくなってきている。

管理委託の問題

  • 管理会社に任せきりで、理事会主体の管理委託になっていない。
  • 全て管理会社の言われるがままで、高コストになっている。

大規模修繕の問題

  • 修繕委員会を立ち上げたいが、なり手がいない。
  • 大規模修繕の準備や進め方が分からない。
  • 管理組合の立場に立って親身に設計監理を行うコンサルタントを選びたい。
  • 修繕積立金が長期スパンで不足しているので、長期修繕計画を見直したい。
Top Info
マンション管理士 毎野−マンション問題への対処−

マンション管理士は、マンション管理のトータルコーディネーター!

  マンションでは管理組合の運営や建物管理について様々な問題が発生します。ところが、役員の任期が1年程度と短期であること、マンション管理にはソフト面やハード面で多岐にわたるスキルが必要とされることなどから、問題への対処や解決がつい先送りされがちなのが現状です。
  マンション管理士は、国が認めた専門家で、マンション管理全般のゼネラリストです。マンション管理士は、このような未解決の問題や課題に対して、管理組合の立場に立ち、かつ利害関係のない専門家として、解決に向けてのアドバイスや調整(コーディネート)を行っていきます。マンション管理士は、マンション管理のトータルコーディネーターでもあります。
  マンション管理士は、マンション管理の特定分野に精通する専門家だけでなく、多岐にわたるスキル求められるゼネラリストです。人的ネットワークを通して、マンション管理士だけでなく、建築、法律、財務など各分野の専門家チームと連携しながら、プロジェクトや管理組合が抱える様々な問題に対処していきます。
  マンション管理士が管理組合のアドバイザーに就任することで特に対管理会社との関係において、理事会の主体性を確保し、管理組合の立場に立った運営を可能にします。
 
マンションの適切な管理、快適なマンションライフの維持・向上に、マンション管理士の活用をご検討ください。
マンション管理士 毎野=業務地域
兵庫県【宝塚市、西宮市、芦屋市、伊丹市、川西市、尼崎市、三田市、神戸市】阪神地区ほか
近隣他府県もご相談に応じますのでお問い合せ下さい。
ニュースアーカイブ
アップデート
投稿者 : ymaino 投稿日時: 07-12-13

 今回の判決が大きな意味を持つのは、建物の設計者、監理者及び施工業者の責任を、従来の「瑕疵担保責任」という枠組みを越えて、「不法行為責任」に基づく「損害賠償」という民法の一般則を適用していることにあります。「不法行為責任」であれば、工事請負契約とか売買契約などの契約関係の有無にかかわらず、不法行為の存在とその結果としての損害の発生が認められれば損害賠償を請求できることになります。
 その結果、従来の「瑕疵担保責任」より責任を問える範囲が広がります。

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投稿者 : ymaino 投稿日時: 07-12-13

 欠陥住宅をめぐり、購入者が売り主だけではなく、直接契約関係のない建設会社や設計者にも賠償責任を問える基準が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第二小法廷(今井功裁判長)は7月6日、「設計、施工者は建物に基本的な安全性を害する欠陥があれば、契約関係のない購入者に対しても、不法行為に基づく損害賠償責任を負う」と、購入者側に有利となる初判断を示した。

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投稿者 : ymaino 投稿日時: 07-06-20

 耐震改修促進法(建築物の耐震改修の促進に関する法律)は、兵庫県南部地震の教訓をもとに1995年12月25日に施行され、現行の新耐震基準(1981年施行)以前の新耐震基準を満たさない建築物について積極的に耐震診断や改修を進めることを目的としています。
 平成15年の統計調査に基づく建築物の耐震化の現状は、総戸数約4700万戸のうち、昭和56年以前の住宅は約1850万戸あり、約1150万戸(総戸数の約25%)は耐震性が不十分(既存不適格)とされています(国土交通省推計)。また、住宅以外の建築物では約120万棟(約35%)の耐震性が不十分とされ、そのうち、学校、病院、百貨店等の多数利用の特定建築物についても約9万棟(約25%)の耐震性が不十分とされて、これらの建物を耐震改修もしくは建替えして耐震化を進めることは急務であると位置づけられています。

■改正の経緯
 2004年に新潟中越地震、2005年に福岡県西方沖地震が発生したこともあり、中央防災会議は2005年初めに、「耐震化率90%を10年以内に実現し、東海・東南海・南海地震による死者を半減させる」という住宅・建築物の耐震化目標を掲げました。
 これを受けて国交省は、住宅・建築物の地震防災推進会議を2005年2月より開催し、有識者によって具体的方策が検討され、6月に特定建物の範囲の拡大、耐震改修に関する各種支援、緩和措置、税制優遇措置などが盛り込まれた方策がまとめられました。
1995年施行の耐震改修促進法の改正案として国会に提出され、2005年10月28日に成立し、改正耐震改修促進法が2006年1月26日より施行されました。

■改正内容のポイント
 改正法は、?計画的な耐震化の推進、?行政指導の強化、?支援措置の拡充などを柱としています。

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投稿者 : ymaino 投稿日時: 07-04-09

 管理費会計の収支で駐車使用料を管理費に全額充当している場合、見かけ上戸別負担の管理費は安くなり、月々の戸別負担が少なくて済むので助かっている、と思われるかもしれません。結果として剰余金が生じるのは当然のことで、予算実績主義からするとマンションの管理費会計で多額の余剰が生じることは本来望ましい姿ではありません。
 平面自走式駐車場では維持費や取替費がほとんどかかりませんので、積立金として積み立てておけば将来の大規模修繕費の支出の際には大いに助かります。しかしながら、機械式駐車場を多数設置しているマンションでは、将来の修繕費や取替費を管理費で先食いしている可能性がありますので、安閑としてもいられないということになるのです。
 修繕積立金については、30年間のスパンで観るとほとんどのマンションで不足すると推測されます。このため管理組合が主体となり、長期的視点に立って修繕計画を定期的に見直しを行っていくことが肝要です。修繕積立額を適正な水準にしていくことが、結果として資産価値の維持、快適性の確保に繋がるのだということを管理組合員である皆さんが認識し共有していくことが大切ではないかと思います。
 詳しくは、[左メニュ−]→[管理組合の運営]→[マンション会計の健全化]
または、下記リンクから。

マンション会計の健全化


投稿者 : ymaino 投稿日時: 07-04-08

 みらいネットについてまとめましたので、ご存じない方は一度、
みらいネット概要
を参照ください。よもやま話に「みらいネットのメリットと効用」について投稿していますので、そちらもよかったらご一読ください。
 みらいネットは、個々のマンション管理組合の運営状況等〈建物等の概要、管理組合の活動状況、過去の修繕履歴、図書の保管状況など〉を(財)マンション管理センターのコンピュータに登録し、登録情報はインターネットを通して随時閲覧できるようにするものです。登録の対象となるマンションは新築・既存を問いません。
 みらいネットへの登録は、現在は関心のある管理組合さんの少数に留まっている様相ですが、登録が一定数を超えてくれば、その後は普及に拍車が掛かってくるでしょう。良くできたマンション履歴システムで、マンション購入予定者、所有者、管理組合にとってメリットがあります。しかしより一層の普及にはシステムの改良や行政による施策も今後必要になろうかと思います。

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